Обслуживание инженерных систем зданий и сооружений

Особенности технического обслуживания зданий и инженерных систем

В рамках управления недвижимостью необходимо решать целый ряд задач, связанных с инженерными системами внутри здания. Это и есть инженерно-техническое обслуживание недвижимости.

Цель инженерно-технического обслуживания — обеспечить бесперебойную работу всех смонтированных в здании инженерных систем.

С точки зрения бизнеса это помогает существенно снизить риски остановки производственных процессов и оплаты неожиданного дорогостоящего ремонта из-за поломки.

Чтобы достигать этой цели необходимо контролировать состояние, выполнять техническое обслуживание и профилактические работы, а также текущий ремонт следующих инженерных систем:

• водоснабжения;
• канализации;
• отопления;
• электроснабжения;
• газоснабжения;
• вентиляции и кондиционирования;
• охраны и пожаротушения;
• телекоммуникационных сетей;
• а также прочих специализированных систем.

Перечень требующих обслуживания инженерных систем в конкретном здании зависит от особенностей его эксплуатации и установленного оборудования.

Работы, выполняемые в рамках инженерно-технического обслуживания, могут быть как разовыми, так и регулярными — в соответствии с рекомендациями завода-изготовителя или конкретного предприятия.

Регулярные работы включают регламентную замену расходных материалов, а также предупредительные ремонты, направлены на предотвращение крупных поломок в будущем. Дополнительно в рамках обслуживания необходимо вести отчетную и оперативную документацию, а также взаимодействовать с инспектирующими и контролирующими органами.

Инженерно-техническое обслуживание здания может проводить собственник силами отдельного подразделения компании, если у его сотрудников есть необходимые лицензии и допуски к работам.

Альтернативный путь — передать задачу на аутсорсинг компаниям, специализирующимся на обслуживании недвижимости в целом или на работах с отдельными инженерными сетями, например пожарной сигнализацией или системой электроснабжения.

При небольших площадях зданий аутсорсинг выгоднее. Специализированные компании могут держать в штате более узких специалистов, обеспечивать SLA при решении возникающих проблем. При взаимодействии с ними можно придерживаться схемы разовых заявок или перейти на абонентское обслуживание по договору, в рамках которого подрядчик будет планировать профилактические работы и ППР.

Состояние инженерных систем здания необходимо постоянно контролировать.

С учетом развития технологий и связанного с ним усложнения инженерных систем, это требует все большей квалификации персонала.

Для ряда систем необходимо соблюдать требования контролирующих органов в части топологии, периодичности обслуживания и сертификации персонала, который должен иметь доступ к обслуживанию.

При этом в ходе выполнения инженерно-технического обслуживания нельзя забывать о комфорте и безопасности людей, находящихся в здании.

Перечень выполняемых работ

Каждая инженерная система здания требует выполнения своего комплекса работ. Конкретный перечень зависит от типа установленного оборудования, а также использованных технических решений и материалов. Мы приводим общий перечень, который должен детализироваться для конкретного здания.

Водоснабжение, канализация

Системы водоснабжения и канализации требуют выполнения следующих работ:

• поиск и устранение течей и засоров;
• снятие и передача показаний приборов учета, а также поверка или замена приборов учета по необходимости;
• проверка загрязненности и замена фильтрующих элементов системы водоснабжения;
• диагностика и техническое обслуживание установленного оборудования (насосов и т.п.);
• контроль электробезопасности установленного электрооборудования;
• капитальный ремонт сетей водоснабжения и канализации, а также установленного на них оборудования.

Отопление, вентиляция, кондиционирование

На системах отопления, вентиляции и кондиционирования, как правило, выполняются следующие работы:

• внешний осмотр компонент (приточной вентиляции, вытяжки, кондиционера и отопительных элементов);
• снятие и передача показаний приборов учета (при их наличии); поверка и замена приборов учета по необходимости;
• замер токов и проверка состояния изоляции на электрических частях установок;
• проверка работы автоматики;
• проверка механики — контроль состояния приводных ремней, валов, лопастей и т.п.
• поиск и устранение течей в системе отвода конденсата;
• сезонная подготовка систем;
• контроль состояния фильтров и замена фильтрующих элементов (при необходимости);
• капитальный ремонт системы.

Газоснабжение

Система газоснабжения требует выполнения следующих работ:

• снятие и передача показаний приборов учета, поверка и замена приборов учета при необходимости;
• проверка состояния трубопроводов и оборудования системы;
• поиск и устранение утечек газа;
• проверка и ремонт газового оборудования;
• капитальный ремонт распределительной сети и газового оборудования.

Охранные и пожарные системы

В зависимости от особенностей конструкции охранные системы и системы пожаротушения требуют выполнения следующих мероприятий:

• осмотр и проверка работоспособности слаботочных сетей передачи сигналов;
• проверка работоспособности пожарных насосов и клапанов;
• поиск и устранение течей в системах пожаротушения;
• настройка компонент и блоков управления охранной и пожарной сигнализацией.

Электрообеспечение

Система электроснабжения здания требует следующего обслуживания:

• снятие и передача показаний приборов учета; поверка и замена приборов учета при необходимости;
• осмотр состояния линий электроснабжения;
• диагностика и наладка установленного электрооборудования;
• замена ламп и расходных материалов установленного в здании электрооборудования;
• замена отрезков или целых сегментов электропроводки;
• капитальный ремонт системы электроснабжения.

Виды работ

Характер требуемых работ зависит от состава и типа обслуживаемой инженерной системы. Как правило, работы разделяются на следующие категории.

Регулярные работы

Периодические работы — на ежедневной, еженедельной и ежемесячной основе — часть постоянного мониторинга работы инженерных систем. Вне зависимости от типа системы ежедневные работы включают:

• осмотр состояния компонентов системы;
• очистку отдельных элементов;
• контроль работоспособности блоков.

Выявленные при регулярном осмотре неисправности устраняются незамедлительно.

ППР

Планово-предупредительные работы — заблаговременный ремонт и замена расходных материалов, задача которого — снизить вероятность отказа инженерных систем в будущем и таким образом минимизировать непредвиденный простой.

ППР выполняются в соответствии с регламентом, рекомендованным производителем инженерного оборудования или разработанным для конкретного предприятия.

Текущий ремонт

Текущий ремонт выполняется при обнаружении неисправности в одной из инженерных систем, при условии, что она не имеет аварийного характера (может быть устранена в обычном режиме).

Сезонные

При смене сезонов некоторые инженерные системы для продолжения корректной работы могут потребовать локальной перенастройки проверки исправности, а также промывки и очистки механизмов. Подобные работы, как правило, выполняются весной и осенью или только раз в год — весной или осенью.

Аварийные

Аварийные ремонтные работы направлены на экстренное устранение выявленных проблем инженерных систем. В отличие от текущего ремонта, аварийные работы выполняются незамедлительно, т.к. поломки имеют срочный статус и блокируют производственные процессы или могут стать причиной более крупных аварий.